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商业地产泡沫隐现 部分开发商未雨绸缪 金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策

  韦巧练律师广西南宁房产建筑工程款纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。韦巧练律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

商业地产泡沫隐现 部分开发商未雨绸缪

  核心内容:住宅限购之后,商业地产得宠。继2011年万亿资金逐利商业地产后,2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后,有业内人士认为,商业地产的泡沫正悄然吹胀。证券时报记者了解到,部分涉足商业地产的企业已经开始着手准备,通过谨慎扩张、运营模式多元化等方式,来规避可能到来的;暴风雨;。


  中国商业地产联盟近期发布的报告显示,2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元,出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。根据监测数据,北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市,去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交总额同比增长34%,成交均价同比上涨7.5%。与此同时,写字楼空置率持续走低,租金涨势如虹。


  受租售价格上涨的刺激,2012年以来,商业地产项目不仅在建速度加快、供应增加,而且还有大批新的增量资金在伺机进入。业内专家表示,去年以来,有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加,背后的资金不可估量,其中不少是因为住宅限购而转向商业,主要的诱惑就在于商业的价格在不断上涨。


  由于在建和潜在供应量巨大,部分城市商业地产面临过剩风险。阳光[最新消息价格户型点评]新业集团副总裁吴尧认为,除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等问题外,商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。;一些转型商业地产的企业,特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业,未来将面临许多问题。;他预测,2012年三季度起,商业地产问题将会逐渐暴露。





金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策

  财政部、税务总局明确金融、房地产开发、教育辅助服务增值税政策。根据新政策,金融商品持有期间取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。接下来为您一一介绍。


关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知


财税[2016]140号


  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅、国家税务局,地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:


  现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下:


  一、《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第项第1点所称;保本收益、报酬、资金占用费、补偿金;,是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。


  二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期,不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第项第4点所称的金融商品转让。


  三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后,自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税,自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税,待实际收到利息时按规定缴纳增值税。


  四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为,以资管产品管理人为增值税纳税人。


  五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差,可结转下一纳税期,与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。


  六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》所称;人民银行、银监会或者商务部批准;、;商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准;从事融资租赁业务的试点纳税人,包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。


  七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第项第 10点中;向政府部门支付的土地价款;,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。


  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。


  八、房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。


  房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司;


  政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;


  项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。


  九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品,按照;餐饮服务;缴纳增值税。


  十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动,按照;会议展览服务;缴纳增值税。


  十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入,按照;文化体育服务;缴纳增值税。


  十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务,以及销售技术、著作权等无形资产,可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。


  非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第项中的;技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务;,可以参照上述规定,选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。


  十三、一般纳税人提供教育辅助服务,可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。


  十四、纳税人提供武装守护押运服务,按照;安全保护服务;缴纳增值税。


  十五、物业服务企业为业主提供的装修服务,按照;建筑服务;缴纳增值税。


  十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的,按照;建筑服务;缴纳增值税。


  十七、自2017年1月1日起,生产企业销售自产的海洋工程结构物,或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物,应按规定缴纳增值税,不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》规定的增值税出口退税政策,但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油田开采企业的除外。


  2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同,在合同到期前,可继续按现行相关出口退税政策执行。


  十八、本通知除第十七条规定的政策外,其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税,可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。


  财政部 国家税务总局


  2016年12月21日