为加强我市城市房地产开发管理工作，规范房地产开发行为，促进我市房地产业持续、快速、健康发展，保障城市规划和城市建设的顺利实施，根据国务院、山东省《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合我市实际，提出如下意见：



　　一、严格房地产开发项目管理



　　(一)建立和完善开发项目库。城市房地产开发主管部门(以下简称开发主管部门)要根据本地国民经济和社会发展计划、城市规划、土地利用总体规划等，编制本行政区域内的房地产开发规划，建立开发项目库，实行开发项目储备制度。所有房地产开发项目要统一纳入房地产开发项目库，未纳入项目库的不得随意开发建设。



　　(二)加强房地产开发总量控制。根据社会经济发展及城市人口增长速度和城市建设、城市房地产消费市场需求，加强年度计划管理，从项目库中分期分批推出年度房地产开发项目，引导开发资金对重点项目的开发改造，同时,要进一步加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目。



　　二、继续加强和完善房地产开发项目的招投标制度



　　(一)房地产开发由政府总揽，以市场为导向，以项目带开发。开发主管部门要对每个开发项目进行经济测算，拟定项目的标底价款，制定开发实施方案，报市及县(市)人民政府批准后，对外公开招标确定开发企业。



　　(二)开发企业必须按照城市规划及开发合同的约定，进行开发建设，不得“挑肥捡瘦”或擅自更改开发项目规划。禁止非法合作开发建设，严格控制自建自用住宅项目建设。



　　三、加强对房地产开发全过程的管理



　　(一)开发主管部门要在项目确定、开发经营许可证的发放、单体工程审查、预售许可证的发放、开发建设进度、规划执行情况、拆迁安置方案的落实、配套设施完善程度、物业管理、综合验收等环节进行跟踪管理，开发企业要定期将项目手册送开发主管部门验核备案。



　　(二)开发企业不得随意转让开发建设项目，否则，由开发主管部门责令其限期补办手续，并对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。对开发企业随意改变规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款。



　　(三)对未取得开发经营许可证、资质证书或开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，开发主管部门要责令其停止开发经营活动，没收非法所得，并处项目投资额1%-5%的罚款;对未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，责令其停止建设，限期补办手续，并处项目投资额1%-5%的罚款;对在城市规划区内集体土地上从事房地产开发经营的，责令其停止违法建设，没收违法所得，并处违法所得1倍的罚款。



　　(四)开发主管部门在单体审查前，要与开发企业签订《新建住宅项目配套设施建设责任书》，否则规划部门不予发放《建设工程规划许可证》。房地产开发企业在商品住宅交付使用时，必须取得《新建住宅及配套设施交付使用许可证》，并向买房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按质量保证书的约定承担保修责任，方可交付使用。凡未取得交付使用许可证的，不得交付使用，房产部门不予确权发证。



　　(五)加强商品房预(销)售管理。开发企业必须按有关规定办理商品房预售许可证，凡未取得商品房预售许可证的，不得预售房屋或发布售房广告信息。对搞虚假广告宣传、误导、欺诈消费者的开发企业，要责令立即停止虚假宣传、销售活动，并按有关规定给予处罚。



　　(六)强化竣工综合验收制度。开发项目竣工后，必须由开发主管部门组织规划、土地、质量监督、供水、供电、供暖、消防等部门进行项目综合验收，分期建设的住宅小区可以实行分期验收，并实行《新建住宅及配套设施交付使用许可证》制度。凡未进行开发小区综合验收或经验收不合格交付使用的开发企业，由开发主管部门责令其限期改正，并处以开发项目投资额1%-5%的罚款。



　　(七)开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。



　　四、进一步加强住宅小区配套设施建设的管理



　　(一)要加大综合开发费的征收力度。开发主管部门要在与开发企业签订开发合同后，足额收取综合开发费。



　　(二)严格配套建设要求。区内道路要与城市路网有合理联系;供排水系统应纳入城市供排水管网;用电要纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电等不符合要求的用电;绿化、供热供气等项指标要满足相应要求。



　　(三)凡未按规划设计标准及《开发合同》要求进行配套建设或降低配套建设标准的企业，规划监察、开发主管部门要责令其限期整改完善，同时按照“前事不清，后事不办”的原则，有关部门不予办理新的开工建设手续，不准参加新的房地产开发项目招标。



　　五、加强开发企业资质管理



　　(一)各级开发主管部门要继续落实开发企业设立前置审查制度。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。



　　(二)新设立的房地产开发企业的注册资金，由开发主管部门与开户银行共同进行监管，严禁抽逃、挪用。



　　(三)建立优胜劣汰机制。凡声誉低劣，两年未有开发业绩的开发企业，由开发主管部门吊销其资质证书，提请工商行政管理部门吊销其营业执照，并收回其未开工的项目。



　　六、加强领导、协调配合，努力开创我市房地产开发管理工作新局面



　　房地产开发管理是一项复杂的系统工程，难度大、任务重、涉及面广，需要各级政府及有关部门的共同努力，各级、各有关部门要把加强房地产开发管理与整顿规范房地产市场秩序结合起来，加强领导，精心组织，加大协调力度，实现全市房地产开发管理的规范化、法制化。



　　聊城市人民政府



　　二○○二年十一月二十五日