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以他人名义购买的房屋产生的纠纷

[案情]:

  教师节前夕,某房产商推出一个楼盘,对教师实现优惠:购者如有教师资格证书,房价可获得九五折优惠。年轻夫妻李某与陈某,正想要买一套房子。这时正好因为陈某的母亲王某是教师,于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子,并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚,要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的,并以房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证,以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于自己的。诉讼期间,王某以当时市场价格将房子卖给袁某,并办理了房产登记手续。袁某以买卖合法合理为由,主张其享有房子的所有权。

  [分歧]:

  第一种意见认为,房屋的所有权应归陈某和李某;第二种意见认为房屋的所有权应归袁某所有。

  [评析]:

  笔者同意第二种观点。根据《物权法》106条规定,善意取得制度适合于动产和不动产,不动产所有权的取得以登记为生效要件。因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”(法定)的王某。但是,值得注意的是,本案中王某只是形式上的权利人,并不是真正意义上的房屋权利人,因此,王某不具备对该房屋处分权利。对于袁某来说,表面上,房产证上载明的所有权人仍旧是王某,袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人,因此袁某只要是以合理价格购买的,而且办理了登记手续,他就可以取得房屋的产权。因此其转让行为不违反法律法规,袁某合法取得房屋所有权符合善意取得的三个构成要件。

  目前,房产商进行各种各样的促销活动,如凭拆迁证、教师证可以享受打折等进行促销,不少购买者为了一点优惠和小的利益,向亲戚、同学和朋友借各种证书,并冒着极大风险将自己全部家当登记到别人名下。本案中,陈某和李某亦是如此。但是,如果陈某和李某要想减少损失,只要能主张原来的购房合同无效,并确实经仲裁或诉讼确认合同无效,并能确实证明王某并无购房意思表示也未出钱购买,只是以王某的名字来办理的,实际付款是夫妻的话,就可以通过合法途径要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。