李某欢、郭某立房屋拆迁补偿纠纷一案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　佛中法民一终字第2701号

　　上诉人李某欢，女，1947年9月17日出生，汉族，住佛山市三水区西某镇健力某5街5座501.

　　委托代理人陈某，男，1947年12月5日出生，汉族，住佛山市三水区西某赤岗路21号706.

　　委托代理人郑某，广东古今来律师事务所律师。

　　上诉人郭某立，男，1945年7月27日出生，汉族，住佛山市三水区西某镇某锋东路16巷2座501.

　　委托代理人李某平，广东至高律师事务所律师。

　　委托代理人刘某霞，广东务正律师事务所律师。

　　被上诉人三水区某大房地产发展有限公司，住所地佛山市三水区西某镇中山西路。

　　法定代表人巢某权，总经理。

　　委托代理人廖某谊，该司职员。

　　委托代理人赖某青，该司职员。

　　上诉人李某欢、郭某立因房屋拆迁补偿纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院三法民壹重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许暖安担任审判长，代理审判员刘建红、陈治艳参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　原审法院认定：1995年12月21日，原三水市人民政府以348号批复同意由某大公司对旧城区红卫路18——26号公产房进行征迁改造。李某欢的房屋座落于三水区西某镇红卫路19号之2，共四层，总面积369.933平方米，属征迁改造的范围。1999年1月15日，某大公司与郭某立签订了《合作兴建销售天桥商业广场合同书》，约定双方合作项目的内容为“对西某镇旧城区位于红卫路西某市场西门至西某影剧院正门西侧全长73m，规划进深 10m，730㎡范围之内旧建筑物进行拆迁改造……该商场建筑面积3200㎡，建筑费用约300万元。”，合作形式和条件为：“……本着平等互利的合作意愿，与乙方共同完成本项目……在符合全部条件下，乙方分期以本合同约定的方式向甲方支付拆迁费210万元，利润200万元共410 万元……本项目的销售所得全部归乙方所有……甲方对原拆迁户的安置在本幢商场，仅限于地铺287㎡即8-12轴，另首层某边图纸12至13轴的边仓开间划归甲方作安置房处理，而原来设计的梯间建在背后，为此增加面积部分，由甲方补造价……。”

　　1999年6月22日，李某欢与某大公司就拆迁李某欢上述房屋签订《房屋拆迁、补偿安置合同书》。该合同约定：某大公司拆迁李某欢房屋后，由某大公司在拟建的“天桥商场”二楼补偿安置八间商铺共176.1679平方米给李某欢，其余面积按1600元/㎡作价补偿即310024.16元，并以每月2376元的周转房租金补偿李某欢。补偿安置的商铺应于2000年3月30日竣工交付，如不能在规定的时间内将铺位交给李某欢使用，则每天增加补贴 150元，直至交付使用为止，铺位全部用卷闸门，等等。合同书所指的附图是以1999年4月的设计图为主要依据，附图某示占地建筑面积为952.50㎡，商铺首层正面邻西某市场西门建楼梯通上二楼，二楼商铺有走道，二楼后面有通道通向楼梯口，通道内李某欢铺位的两端有门。

　　1999年7月，天桥商场报建核准的占地建筑面积为685.70㎡，建筑长度由草图确定的73米变为71.4米。按核准的设计图纸，天桥商场建成后，商铺首层正面没有楼梯，将原设计的楼梯改为商铺，楼梯改为经西某市场西门的楼梯搭天桥连接商铺二楼，二楼商铺后面没有通道。之后，被告在未通知李某欢的情况下，以修改过的图纸施工。

　　1999年12月29日郭某立与某大公司签订《关于某大公司天桥商场楼盘合作经营合同的结尾补充协议》，约定：……甲方应将该项目中的销售楼盘全部划归乙方名下，拆迁户、回迁户中规定的面积标的位置除外，详见原合同及附图……。

　　2000年6月19日，天桥商场竣工通过综合验收合格。同年6月23日，某大公司委托西某法律服务所通知李某欢办理商铺的交接手续，该所于当日下午5时电话通知李某欢，6月26日李某欢到该所，经协商，李某欢认为所建商铺与原约定不符，拒绝收楼。

　　李某欢已收作价补偿款310024.16元。本案在处理过程中，李某欢已收违约金18000元。2001年1月19日，某大公司按约定补偿了李某欢八间铺位，该八间商铺的套内建筑面积为140.30㎡.另外，原设计作梯间的地方，经修改后作商铺，商铺面积17.05㎡，由被告出售给冼汉辉、关秋凝，出售价 323950元。同时，由于核准施工的图纸取消了二楼商铺后面的通道，故二楼商铺的通道依消防法的规定，两端不能安装闸门。

　　另查明，现天桥商场已没有可回迁的商铺。而被告所出售的二楼商铺，最高价是8893.28元/平方米，次高价是8421.85元/平方米;最低价是3800元/平方米，次低价是7026.42/平方米。被告补给李某欢的周转房租金至2000年6月。

　　原审法院认为：李某欢与某大公司签订的《房屋拆迁、补偿安置合同书》，是在双方平等自愿的基础上签订的，符合国家的法律规定，是合法有效的合同，双方应全面履行。根据合同的约定，被告应安置李某欢商铺176.1679㎡作回迁，但由于被告所安置回迁的商铺有30多平方米是走道，消防部门不同意加装卷闸，使走道变成公共通道，从而造成李某欢回迁的实际面积比合同约定回迁的面积少，对此被告应按约定补偿足够的面积给李某欢，并应负违约责任。由于某大公司已没有可供足够的商铺给原告，故只能作价补偿。作价补偿的单价可参考被告出售二楼商铺的单价酌情确定。某大公司与李某欢签订《房屋拆迁、补偿安置合同书》时，言明所建商铺红卫路正面有楼梯，后某大公司报建时，经最后审批改变了原设计，但某大公司并未告知李某欢，故某大公司应负违约责任。因此而导致李某欢二楼的商铺价值降低，某大公司应予以赔偿。赔偿金额可根据本案的实际情况酌情考虑。某大公司虽然在2000年6月23日通知李某欢办理商铺的交接手续，但由于被告所交的商铺不符合合同约定，李某欢拒收，应视为被告未有交付。2001年1月19日，李某欢在交付的商铺不符合合同约定面积的情况下，同意接收安置的八间商铺，故被告延迟要铺位的时间应计算至此，即延迟交付铺位的天数为295天，为此被告付违约金295天×150元/天=44250元。双方协议约定甲方以给付周转房租金方式补偿乙方，至新楼交付为止，该约定无违反法律规定，故李某欢请求被告立支付周转租金合法，予以支持。李某欢请求被告支付延期交 35.8679㎡铺位的违约金每月916元，从终审判决2001年3月26日起算至安置回迁使用之日止。由于被告已承担双方约定每延期一天支付违约金 150元的违约责任，故李某欢请求无理，不予支持。郭某立与某大公司合作兴建天桥商场，亦即郭某立是该商场的开发商之一，故其对被拆迁户而言，与某大房产的权利义务是相同的。郭某立辩称与本案无关，无事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条的一款的规定，审委会讨论决定，判决如下：一、三水区某大房地产发展有限公司已交付给李某欢的位于三水区西某镇红卫路17号天桥商业广场二楼编号为213、214、215、216、233、234、235、236套内面积共为140.30平方米的八间商铺归李某欢所有。二、三水区某大房地产发展有限公司、郭某立作价补偿李某欢铺位回迁面积差额285440.22元[7959.85元×].三、三水区某大房地产发展有限公司、郭某立支付李某欢违约金44250元，扣除已给付的18000元，三水区某大房地产发展有限公司、郭某立应支付李某欢违约金26250元。四、三水区某大房地产发展有限公司、郭某立补偿李某欢周转房租金16632元。五、三水区某大房地产发展有限公司、郭某立赔偿李某欢经济损失300000元。某、上述二、三、四、五项，三水区某大房地产发展有限公司、郭某立共支付李某欢 628322.22元。该款于本判决生效之日起十日内给付完毕。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三水区某大房地产发展有限公司、郭某立对上述债务负连带清偿责任。七、驳回李某欢其他诉讼请求。一审案件受理费17556元，测绘费160元，由李某欢负担1400 元，三水区某大房地产发展有限公司、郭某立负担16316元。二审案件受理费15100元，由三水区某大房地产发展有限公司、郭某立负担。