“转按揭”政策变化 房产买卖无奈搁浅
双方当事人为解除合同还是继续履约互打官司
 
 
　　房屋买卖合同签订后，银行停办转按揭而导致合同当事人一方无法付款，其合同是否有效，产生的损失由谁来承担？2年前本市出台有关转按揭贷款方面的政策后，房屋出售方贡先生陷入了诉讼泥潭，无经济能力偿还贷款的购房者将他告进法院，要求解除房屋买卖合同，返还房屋首付款并支付违约金。
　　一审法院支持了购房者的诉讼请求。贡先生不服，于近日提起上诉，要求履行房屋买卖合同。
　　
　　转按揭政策有变影响付款
　　贡先生手头有一套111.?6平方米的房屋，处于本市黄金地段，2年前，他想把这套房屋卖出去，而陈女士通过中介看中了这套房屋。2005年4月6日，双方签订了房屋买卖合同，约定转让价为285万元，应支付定金2万元，并约定于同年4月8日、4月30日分别支付50万元（含定金）和35万余元，另外还约定贡先生收到上述85万余元房款后，即办理原贷款银行他项权证注销事宜，同年5月30日前办理交易事宜。
　　然而，陈女士在向贡先生支付了85万余元后双方产生争议。陈女士认为，剩余的房款无论办理直接贷款还是转按揭，按照合同约定均应先由贡先生办理原贷款银行他项权证注销事宜，但由于贡先生的原因一直未办妥该事项，从而导致合同无法履行。
　　陈女士无法付款的另一个原因是，2005年3月28日，上海市银行同业公会发布规定，凡是通过贷款购买房屋，一年内再转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。陈女士说，她的单位经营状况发生变化，其经济能力大幅下降，而上述政策导致其付款方式不能实现，按照政策规定，不能归责于任何一方。
　　解除合同还是继续履约？
　　陈女士拒绝继续付款，这可急坏了贡先生，因为那段时间里上海的房价开始下跌，而他的房屋无法交易，损失惨重。他指责陈女士也是“因为房价下跌而不愿继续履行付款义务”。据中介出具的证明，原来陈女士到银行办理贷款70％事宜，但因贷款额偏高，银行未同意，陈于是降至65％，但之后陈女士“有一手续未出齐故延时”。
　　但陈女士还有85万余元在贡先生处，她想把钱要回来。去年12月，陈女士一纸诉状将贡先生告进本市某区法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，贡先生返还房屋首付款85万余元，并支付违约金。
　　贡先生向法院提起反诉，要求陈女士继续履行合同并支付违约金。
　　在法庭上，贡先生称，由于陈女士申请贷款额度过高而未办成，之后未再申请办理，陈女士的不作为造成他不能注销他项权证。贡先生还认为，转按揭问题只是合同的一种形式，陈女士完全可以自己贷款。
　　一审法院经过审理认为，原被告在合同中约定的除首期款外的其余房款是“转按揭”，由于银行停办转按揭而导致该合同的付款方式无法实现，该合同无法履行的原因不能归责于任何一方。因此，现原告提出解除双方签订的房屋买卖合同、返还已付的房款、放弃追究被告违约责任的意见，并无不当，可予支持。
　　售房者一审败诉提起上诉
　　今年6月5日，一审法院作出判决，解除双方签订的房屋买卖合同，贡先生返还85万余元，对贡先生要求继续履行合同并赔偿违约金不予支持。
　　一审法院对此案作出判决后，贡先生不服，向市第二中级法院提起上诉，他的代理律师说，上海市银行同业公会出台的转按揭政策有一个完整的表述，除表述“由于银行停办转按揭而导致该合同的付款方式无法实现，该合同无法履行的原因不能归责于任何一方”外，还表述“但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的……”。
　　贡先生的代理律师认为，2005年5月31日，贡先生就向中介和陈女士表达了他的观点，在陈女士贷款手续尚未办妥前，先执行过户手续，这也就意味他愿意先行还清贷款。
　　就此，记者与陈女士的代理人取得了联系，但该代理人表示“不清楚这件事情。”随后挂了电话。不过，记者注意到，在一审判决书中，陈女士表明态度：“在合同签订的当天上海市房地局已对‘转按揭’叫停，客观上要求被告先还清贷款，再由原告办理贷款手续。”