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二手房陷降价迷雾,上演“假摔”戏法?

  

  浙江在线·住在杭州网6月2日消息 (实习记者 李涛) 新政开始实施已经过去一个半月,毋庸置疑的“引爆”了民众茶余饭后的话题,市场将如何走向?无论业内业外,对新政的“吵”不绝于耳,而媒体也把新政翻来覆去地“炒”着。在“吵”和“炒”之间,新鲜感逐渐消退,杭州的楼市也变成了一团“观望”的迷雾。很多人因此失去了方向,市民周先生就是其中一位。【二手房网】
  周先生在城西拥有一套面积为76﹐的住房,儿子长大了后,他就一直考虑着换一套面积稍大的房子,但是一直都没有敢出手。错过了08年“抄底”时机后,今年房价“暴涨”之前的年初,周先生又没有把握住机会,深感惋惜的他最近听说新政后杭州的二手房价格有所下降,于是又来到了中介门店打探消息。
  中介给他推荐了几套房子,和三、四月份价格相比较后,他觉得价格是有所下降,上网查看了最近二手房的成交均价后,确定了房价有所下跌,于是开始动心。不放心的他向一位房产界朋友打探消息,该朋友却告诉他,目前杭州二手房价格下降仅仅是一个假象,事实上价格一直在维持不变。
  “这到底是怎么一回事呢?数据显示杭州二手房均价明明是下跌了,为什么说实际上并没有变化呢?”周先生疑惑地问,“难道房价也会玩‘假摔’不成?”
  数据:二手房价有所下降
  

  据透明售房网数据显示,5月杭州二手房成交均价为19492元/平方米,环比4月的20591元/平方米下降5.34%,每平方米价格下降了1099元。
  记者查看了杭城几家知名中介的网站,看到不少类似“降价风暴,只此四套,限量抢购”的字眼,有些中介打出了“杭城最具性价比的一批学区房”、“杭城降幅最大的次新房”等导引目录作为噱头。以其中推荐的一套119﹐六和公寓为例,该房标注的市场价为200万,“抢购价”为190万。排除掉中介的炒作宣传,单从宣传内容上看,似乎有了些降价的味道。
  在去中介门店实际调查了后,记者发现确实有部分房东因为急卖而降价的现象,在滨江、九堡等区域甚至出现了降价20万“甩卖”的情况。
  据4月中旬后透明售房网价格变更的数据显示,几乎所有变更后的价格都明显低于原来合同约定的价格。比如位于拱墅区浪琴翠园的一套127.7平方米的二手房,4月8日签订合约的总价为285万元,变更后为250万元,降幅35万。
  上述一切迹象,不管是权威的统计机构还是实地探访,似乎都在佐证一个结论:5月杭州二手房价格下降千元左右。
  

 

  业内人士:数据会骗人
  那么为什么有业内人士坚称杭州二手房市场价格紧紧是松动,而并没有降价呢?
  新政的出台以及后续的一系列政策调控的强势执行,使得投资性购房明显地“逃”出了楼市,相对于新房市场,二手房的投资性购房力量本来就很微弱,此次更是几乎全盘撤退。先前的二手房投资对象主要以次新盘小区为主,一般是价格较高的高端物业。高端物业投资明显减少的同时,是不是在一定程度上拉低了杭州二手房整体的均价?能把这1千元左右的降价给消化掉吗?华邦地产市场部姜曼分析说,虽然5月总体成交均价环比4月下跌5.34%,但从成交量分布可以看出,各区块成交价格仍然坚挺,因投资型需求表现在高端物业上的成交量骤降,而90平方米以下二手房成交量成交占比大幅上升,在4月份占总成交量73.73%,而5月份却上升到77.04%,从而使总体均价出现“下跌”之假象,所以目前市场表现应该为“量跌价稳”。她最近询问了目前房东的心理情况,多家中介门店均表示绝大多数房东表示不会降价出售,这也间接地证明了杭州二手房价并没有明显降价的观点。
  有业内人士称,5月份数据未必就能揭示二手房价格的本质,“数据也可以骗人的”。三、四月份动辄四千多套的成交量,分母较大,即使有异常成交出现,均价也会很接近的反应市场实情。而5月的成交量仅为千套左右,基数较少造成分母小,一旦有异常的成交情况出现,比如近期有个别房东低价抛售,就会拉低均价,造成数据“失真”。
  昨日(6月1日)杭州二手房的成交均价为22009元/﹐,甚至高于今年最为火爆的三、四月份,记者通过分析,如此惊人的价格是靠上城区一套高价房子拉动的,该房为延安路99号,面积138.81平方米,总价880万元,每方超过6万3千元。
  均价2万2显然不是目前杭州二手房均价的如实反映,上述说法看来也是站得住脚的。
  记者:明显降价或将来临
  周先生就是杭州大千市民的一个缩影,“买了怕亏,不买怕错过好机会”的心态你有,我有,他也有。现在是否是买性价比高房子的最佳时机?这个问题也是市民最关注的楼市话题之一。根据对楼市的了解,如果有政府宏观调控出台,强力地干预了市场运行,楼市的反映最先表现在成交数量方面,随后才是价格变化。
  这次新政出台对二手房市场的影响预计也不例外,新政从实施到现在不过1个半月的时间,成交量锐减已成无可辩驳的事实,但是价格是否出现下跌目前还不好轻易下结论。再由于二手房价格的变化一般会出现在新房价格变化后,杭州的新房价格目前也只是有松动的迹象,还没有出现明显地、大幅度的降价。
  不过随着国家在房产税方面的动作,以及杭州新政执行细则的出台,二手房价格或将随着新房出现大面积降价而降价,届时杭州市所有“周先生”的疑惑也将会变得明朗起来。